Hva er yield i næringseiendom?

Yield er det enkleste nøkkeltallet for å vurdere en næringseiendom: det forteller hvor mye eiendommen kaster av seg per år, målt mot hva den er verdt. Forstår du yield, forstår du grunnlogikken bak både prising og verdivurdering.

Hva er yield i næringseiendom?#

Yield beskriver forholdet mellom en eiendoms netto leieinntekter og markedsverdien. Den kalles også direkteavkastning, og er utgangspunktet for nesten alle verdivurderinger av utleide næringsbygg.

Grunnleggende om yield#

En lav yield betyr ofte lavere risiko og mer stabile eiendommer, mens en høyere yield kan tyde på høyere risiko eller utviklingspotensial.

Hvordan bruke yield i praksis#

1. 1

   Innhent nødvendig informasjon

   Leieinntekter, eierkostnader, leietid og markedsforhold. Jo mer nøyaktig grunnlaget er, desto bedre blir analysen.
2. 2

   Beregn netto leieinntekter

   Trekk eierkostnadene som ikke viderefaktureres fra brutto leieinntekter: forsikring, eiendomsskatt, forvaltning og vedlikehold.
3. 3

   Finn sammenlignbare eiendommer

   Nylige transaksjoner i samme by og segment gir yield-nivået markedet faktisk betaler.
4. 4

   Beregn og sammenlign

   Del netto leieinntekt på verdien, og sammenlign med markedsnivået.

Eksempel på yield-beregning#

Et kontorbygg i Bodø med 5 millioner kroner i årlig leieinntekt:

Det viktigste å forstå er at verdien er svært følsom for yielden. Med samme leieinntekt:

Verdi ved 4,0 % yield

100mill. kr

Verdi ved 4,5 % yield

88,9mill. kr

Verdifall når yielden går fra 4 til 5 %

−20%

Hva hvis jeg ikke vet yielden?#

Den vanligste situasjonen er at du kjenner leieinntekten, men ikke hvilken yield markedet vil prise eiendommen til. Da snur du formelen:

• Bruk yielden fra nylige transaksjoner i samme område og segment.
• Juster for beliggenhet, leietid og byggets standard.
• Regn på et spenn, ikke ett tall: 0,25 prosentpoeng gjør stor forskjell.

Oppsummering#

Ofte stilte spørsmål