Markedspuls: Næringseiendom i Nord-Norge – Markedsrapport 2025/2026

Sammendrag#

Denne rapporten gir en oversikt over næringseiendomsmarkedet i Nord-Norge med fokus på Bodø og Tromsø. Vi dekker yield‑nivåer, leiepriser, ledighet og transaksjonsmarkedet basert på data per Q4 2025.

Prime yield Bodø

5,80%

Prime yield Tromsø

5,50%

Transaksjoner Norge 2025E

~103mrd. NOK

Styringsrente

4,00%

Referanserenter og yield (Q4 2025)#

Kilde: Volars markedsdata (Q4 2025)

Yield‑analyse#

Prime yield for kontor i Nord-Norge ligger 1,0–1,3 prosentpoeng over Oslo CBD. Bodø prises noe høyere enn Tromsø, som har et større og mer likvid marked. Yield‑gapet mot storbyene reflekterer lavere likviditet og transaksjonsvolum, men motvirkes av lav ledighet og stabil etterspørsel.

Yield etter by (Q4 2025)

Yield etter segment (Bodø og Tromsø)#

Dagligvare med lange kontrakter har lavest yield, reflektert av stabil og forutsigbar kontantstrøm. Industri og lager prises høyere grunnet kortere kontrakter og mer spesialiserte lokaler.

Leiepriser#

Kontormarkedet i Bodø og Tromsø har et tydelig skille mellom høy standard sentrum og standard/eldre bygg. Tromsø oppnår noe høyere leienivåer grunnet sterkere etterspørsel og lavere ledighet. Lager og logistikk ligger stabilt rundt kr 1 000/kvm for begge byene.

Leiepriser (midtpunkt) etter segment, kr/kvm/år ekskl. mva.

Alle priser ekskl. mva. Felleskostnader kommer i tillegg, typisk 200–500 kr/kvm.

Ledighet#

Nord-Norge skiller seg positivt ut med svært lav ledighet sammenlignet med de store byene. Tromsø har kun 2,5 % ledighet – ekstremt lavt og blant de strammeste markedene i landet. Bodø ligger på 3,1 %, som også er godt under hva som regnes som et stramt marked (<5 %).

Bodø

I Bodø-regionen er det ca. 45 200 m² ledig nærings-/kontor-/industriareal fordelt på 60 bygg, som utgjør 3,1 % ledighet. Ledigheten har økt noe siste perioden (+6 000 m²). Størsteparten ligger i eksisterende bygg (ikke nybygg), og det er en blanding av offentlig og privat eierskap.

Nøkkeltall Bodø · Q4 2025.

• Ledig areal. 45 200 m² nærings-, kontor- og industriareal.
• Antall bygg med ledig areal. 60 bygg, en blanding av offentlig og privat eierskap.
• Ledighet. 3,1 % – godt under grensen for et stramt marked (under 5 %).
• Endring siste periode. +6 000 m², altså en svak økning.
• Dominerende type. Eksisterende bygg, ikke nybygg.

Tromsø

Tromsø har 2,5 % ledighet – ekstremt lavt. I de fleste byer regnes under 5 % som stramt og under 3 % som veldig stramt. Her er det altså nesten fullt. Mye av ledigheten er konsentrert på noen få store enheter. Hvis disse fylles kan prosenten falle under 2 % raskt. Trenden er positiv med nedgang i ledig areal, drevet av vekst innen turisme, forskning, offentlig sektor og energi.

Tromsø vokser fortsatt sterkt med boligprisvekst (+10,7 % i 2025) og befolkningsvekst som smitter over på næringsmarkedet.

Nøkkeltall Tromsø · Q4 2025.

• Ledighet. 2,5 % – ekstremt lavt, nesten fullt utleid.
• Trend. Nedgang i ledig areal.
• Boligprisvekst 2025. +10,7 %, et tegn på sterk underliggende vekst.
• Vekstdrivere. Turisme, forskning, energi og offentlig sektor.

Transaksjonsmarkedet#

Etter en bunn i 2023 (ca. 60 mrd. NOK) har transaksjonsmarkedet hentet seg inn. 2024 endte på ca. 80 mrd. og 2025 estimeres til ca. 103 mrd. For 2026 forventes videre økning til ca. 111 mrd., drevet av rentekutt og bedre finansieringsvilkår.

Rente og finansiering

Styringsrenten ble kuttet to ganger i 2025, fra 4,50 % til 4,00 %. Markedet priser inn ytterligere kutt i 2026 – med forventning om rundt 3,5 % ved utgangen av 2026.

Investorsentiment

Vi vurderer at om lag 64 % av investorene er nettokjøpere de neste 12 månedene. Kontor er mest populært (57 % nettokjøpere), etterfulgt av hotell med økende interesse.

Utsikter 2026#

Markedet i Nord-Norge går inn i 2026 med gode forutsetninger: lav ledighet, stabil etterspørsel og bedre finansieringsvilkår. Vi forventer moderat yield‑kompresjon for prime eiendommer og stabile til svakt stigende leiepriser.

Markedsdrivere Nord‑Norge

Markedsdrivere Nord-Norge.

• Bodø ny flyplass. Ny lufthavn styrker tilgjengeligheten og attraktiviteten for nasjonale og internasjonale aktører.
• Tromsø befolkningsvekst. Sterk vekst innen turisme, forskning, energi og offentlig sektor driver etterspørselen etter næringsareal.
• Rentekutt. Lavere renter gir bedre finansieringsvilkår og lavere avkastningskrav, noe som støtter eiendomsverdier.
• Begrenset nybygging. Lav nybygging holder ledigheten nede og støtter leieprisutviklingen.
• Industriutvikling. Industriprosjekter skaper ringvirkninger for næringseiendommer.

Til sammenligning: Prime yield i større byer (kontor)#

For kontekst vises prime yield‑nivåer i de største byene. Dette illustrerer yield‑gapet mot Nord‑Norge.

Denne rapporten er utarbeidet av Volar og er kun ment som veiledende informasjon. Tallene er estimater basert på tilgjengelig markedsdata per Q4 2025 og egne analyser. Rapporten utgjør ikke en verdivurdering av spesifikke eiendommer.